A Cagliari è boom di affitti brevi, con il centro storico che tende a “svuotarsi” di nuovi residenti per dare più spazio ai turisti. Un fenomeno che riguarda in particolare i quartieri Marina, Stampace e Castello, dove si segnalano rincari e difficoltà a trovare casa in affitto a lungo termine.
È quanto emerge da una ricerca di sociologia urbana pubblicata in questi giorni sulla rivista scientifica “Frontiers”.
Lo studio, firmato da un team di ricercatori delle università del Salento, di Catania e di Cagliari, è intitolato “Oltre la gentrificazione: affitto urbano e vivibilità di base nelle città intermedie dell’Europa meridionale” e mette a confronto le trasformazioni e i trend abitativi degli ultimi anni a Cagliari, Lecce e Catania.
Tra i processi che vengono messi in luce, c’è innanzitutto la “trasformazione” del centro storico: sempre più una “vetrina” per i visitatori e sempre meno “casa” per chi ci vive. Un cambiamento dovuto anche all’aumento degli affitti a breve termine, con sempre più alloggi trasformati da abitazioni in bed and breakfast o case vacanza.
«A Cagliari, – rileva lo studio - i dati demografici mostrano che i quartieri storici hanno subito un lungo periodo di spopolamento tra il 1991 e il 2011, seguito nell'ultimo decennio da una parziale stabilizzazione o da una lieve crescita demografica, spesso associata all’insediamento di residenti stranieri e a forme di residenza temporanee o discontinue. Quartieri come Marina e Stampace sono cresciuti di recente, ma ciò non equivale a un pieno recupero della loro tradizionale funzione residenziale; riflette piuttosto una conversione funzionale selettiva legata a ristoranti, strutture ricettive e attività commerciali orientate al turismo e al tempo libero».
Una trasformazione che non è sfuggita ai residenti di lungo corso. Il 74,8% dei cagliaritani intervistati per la ricerca ha dichiarato infatti di aver percepito un aumento degli affitti brevi nel proprio quartiere. Ancora, l’86,3% ha segnalato rincari di affitti e prezzi nella propria zona e il 57,8% conferma di aver faticato a trovare un alloggio in affitto.
«A Cagliari, - evidenzia ancora lo studio - gli arrivi turistici e i pernottamenti sono cresciuti costantemente dai primi anni 2000, con una marcata accelerazione nell’ultimo decennio e una rapida ripresa dopo la pandemia. Particolarmente significativo è l’aumento più che proporzionale dei pernottamenti rispetto agli arrivi, a testimonianza del consolidamento della città come meta di turismo a tutti gli effetti. Di conseguenza, - proseguono i ricercatori - l’offerta ricettiva si è ampliata, soprattutto nel settore non alberghiero, che attinge direttamente al patrimonio immobiliare dei quartieri centrali e intensifica la concorrenza tra residenza stabile e alloggio temporaneo. Nel 2022, gli alloggi in affitto privato rappresentavano oltre il 71% delle strutture turistiche di Cagliari, circa il 40% dei posti letto e oltre il 35% della capacità totale; nel 2023 il comune ha rappresentato il 39,2% delle transazioni immobiliari normalizzate dell'intera Sardegna. La relativa stabilità degli affitti a lungo termine nei quartieri centrali dal 2008 è plausibilmente attribuibile al ritiro degli immobili destinati agli affitti a breve termine: non un segno di allentamento della pressione del mercato, bensì l’effetto dell’uscita dal circuito residenziale delle unità migliori».
E poi ci sono i prezzi. Dopo la crisi del 2008 - rimarca lo studio - i prezzi di acquisto sono scesi, mentre gli affitti sono cresciuti in modo costante tra il 2004 e il 2023. Partendo dal presupposto che chi sceglie l’affitto destina al canone circa il 30% del reddito, nel 2004 un lavoratore a tempo indeterminato poteva permettersi nel centro storico una media di 32-35 metri quadri, divenuti 21-24 nel 2013 e 26-30 nel 2023. Ma la ripresa parziale non riporta ai livelli di vent’anni fa.
Proprio per i costi, ma non solo, il centro di Cagliari ha perso nel tempo residenti, spostatisi nei quartieri periferici e soprattutto nell’hinterland: il Comune, sottolinea ancora lo studio, è sceso dai 204.237 abitanti nel 1991 ai 149.092 nel 2021 (-27%), mentre i Comuni della cintura sono cresciuti in termini di popolazione: Sestu +70,7%, Capoterra +41,4%, Uta +37,3%, Quartucciu +34,5%, Sinnai +32,4%.
Tutte queste trasformazioni per i ricercatori non sono dovute alla classica “gentrificazione”, ovvero alla progressiva sostituzione, tra i residenti in città e in particolare del centro, degli esponenti dei ceti popolari con esponenti dei ceti più abbienti, bensì al fattore “rendita urbana”. In sostanza: oggi, rispetto al passato, il valore degli immobili si ricava cambiandone la destinazione d’uso, non il tipo di inquilino. Il risultato è una città che si valorizza e diventa attrattiva, ma - altro lato della medaglia - rischia di diventare meno abitabile per chi vi risiede o decide di risiedervi per lunghi periodi o in pianta stabile.
