Focus sul dualismo di Mercato a Cagliari: la logistica spinge la crescita e la riconversione immobiliare salva il centro urbano.

Qui, l'analisi di Luigi Mereu, Agente immobiliare e Titolare dell'agenzia Promos.

Il mercato immobiliare terziario sardo presenta un panorama di forti contrasti: si pone, infatti, al centro di una ridefinizione guidata dall'obsolescenza dello stock ereditato dalle crisi passate e dalla prepotente crescita della domanda, legata all'e-commerce e alla logistica. Si possono, distintamente, analizzare le dinamiche dei tre settori principali, con un focus sulle tendenze e sulle opportunità che interessano l'area di Cagliari.

Il settore commerciale ha subito una trasformazione radicale oltre la crisi, una mutazione profonda. La maggiore difficoltà riguarda i locali ubicati nelle vie secondarie, dove si è registrato un crollo dei canoni e un aumento delle percentuali di sfitto che, in alcune zone periferiche, possono superare il 50%. Un trend in forte ascesa è l'acquisto di locali commerciali sfitti per la conversione in spazi residenziali o in strutture ricettive. Questo fenomeno sta riqualificando intere zone urbane, trasformando asset improduttivi in una nuova offerta abitativa, anche grazie a normative locali che snelliscono il cambio di destinazione d'uso.

L'unica area di forte tenuta è il polo di media e grande distribuzione, concentrato intorno alla Corte del Sole (ex SS 131), il quale continua a registrare un'elevata richiesta di spazi e una crescita costante negli ultimi anni. Il mercato degli uffici a Cagliari mostra una netta discesa della domanda, soprattutto, per gli immobili datati e privi di servizi moderni.

Si registra, non a caso, una sofferenza strutturale.

In effetti, Cagliari non ha mai avuto una vocazione direzionale che fosse paragonabile ai grandi hub metropolitani. Ciò si traduce in una limitata richiesta di uffici e una conseguente decrescita di valore per lo stock di vecchia generazione. La tendenza dominante è, al contrario, la riconversione dei vecchi uffici centrali in residenziale. Questa mossa appare strategica, in quanto è rivolta allo scopo di monetizzare gli asset non più funzionali, sfruttando condizioni fiscali più accettabili (come la Cedolare Secca) che garantiscono una maggiore remunerazione e una stabilità del rendimento.

Il contrasto più netto, nonché l'opportunità maggiore, si osserva nelle Zone Industriali (Z.I.). L'eccesso di capannoni, costruiti tra gli anni Settanta e Novanta e non idonei alle esigenze attuali, mantiene i valori stagnanti in aree come Macchiareddu (Cagliari) e Predda Niedda (Sassari).

Al contrario, la domanda è vivace e in forte crescita per gli Hub logistici. Questo prodotto è, infatti, scarso e i prezzi di vendita e i canoni sono in netto aumento. L'introduzione di incentivi specifici, in particolare il Credito d'Imposta ZES Unica, ha garantito nuova linfa per le zone industriali. La ZES agisce da catalizzatore finanziario per gli investimenti: non ha creato la domanda, ma ha reso economicamente sostenibili i progetti di riqualificazione e di ampliamento.

A prescindere dalla profonda evoluzione che il mercato terziario sta affrontando, le opportunità di investimento sono significative e ben definite. La capacità di identificare e strutturare operazioni di riconversione e di riqualificazione permette di raggiungere, in alcuni casi, rendimenti che spesso superano il 10%. In questo scenario, vi è la presenza consolidata dell'azienda Promos di Luigi Mereu, che vanta una trentennale esperienza nel settore immobiliare terziario sardo. Il gruppo è partner delle più grandi società nazionali specializzate nel settore Corporate, del Credit Servicer e Distressed Asset (immobili risultati disponibili da aste giudiziarie e leasing).

L'attività concorre alla rivitalizzazione di immobili provenienti da riacquisizione, così da creare nuove opportunità di mercato per aziende, investitori istituzionali e piccoli operatori che, mirano a raggiungere e consolidare un rendimento.

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