Mutui casa, tassi di interesse più che raddoppiati in due anni. E non ci sono segnali di ribasso

I tassi di interesse sui mutui casa continuano a salire. In due anni il costo del denaro è più che raddoppiato e all'orizzonte non si intravedono segnali di ribasso. La dinamica è internazionale, ma sta incidendo in maniera pesante anche sui bilanci delle famiglie sarde che, per via degli aumenti, hanno tirato il freno sull'acquisto degli immobili.

Gli effetti del caro-mutui nell'Isola sono scritti nel report di novembre col quale la Banca centrale italiana ha aggiornato i trend dell'economia regionale, individuando anche temporalmente l'andamento negativo dell'accesso al credito per comprare una casa.

Il costo del denaro ha cominciato a crescere in tutta Europa a partire dalla seconda metà del 2021, quando la Banca centrale europea ha aumentato i tassi per calmierare l'inflazione. Prima di allora, gli interessi si aggiravano intorno all'1 per cento, ciò che rendeva vantaggioso contrarre debiti con le banche. Conti alla mano, anche in caso di mutuo trentennale, la somma da restituire era pressoché identica a quella chiesta in prestito. Era il cosiddetto fenomeno del “denaro gratis”.

A dicembre del 2021, la definitiva inversione di rotta: l'anno si chiuse con il Taeg, ovvero il costo totale del prestito, a 1,92 punti base. Dodici mesi più tardi, a dicembre del 2022, lo stesso valore è arrivato al 3,46 per cento, pari a un ulteriore aumento del'1,54 per cento.

L'impennata ha continuato inarrestabile anche nel primo trimestre del 2023: a marzo il Taeg sui mutui casa si è attestato sul 4,16. Ha significato un +2,24 punti in quindici mesi. E non è finita: l'ultimo rilevamento di giugno 2023, sempre contenuto nel rapporto di Bankitalia, ha portato con sé ancora un ritocco, seppure minimo: Taeg del primo semestre al 4,23 per cento, che corrisponde a un +0,07 da marzo, mentre nel medio periodo l'impennata è stata del 2,31 per cento.

Ovviamente, il problema è tutto per le famiglie che ogni mese devono pagare un mutuo a tasso variabile, molto conveniente dal 2010 e per i successivi dieci anni, quando la Bce ha  abbassato i tassi di interesse e poi li ha mantenuti costanti nel tempo. Il "denaro gratis" arrivò dopo la grande crisi dei mutui americani subprime, una recessione che non tardò a farsi sentire in Europa e a cui la Bce rispose stampando moneta e quindi facendo circolare molto più denaro.

Così facendo, però, si sono create condizioni per l'aumento dell'inflazione che è un fattore di instabilità per le economie e per questo va tenuto sotto controllo. La Banca centrale europea ha risposto all'aumento dei prezzi innescando il meccanismo opposto nell'accesso al credito: il costo del denaro è stato aumentato per spingere le famiglie a spendere meno. Del resto, solo facendo circolare meno moneta i consumi possono diminuire, sino a determinare una frenata all'aumento dei prezzi.

Calando questo ragionamento sulle dinamiche dell'accesso al credito nell'Isola, Bankitalia ha ricostruito così il quadro regionale. «Il flusso di nuovi mutui - è scritto nel rapporto - ha iniziato a ridursi, di circa il 3 per cento, nella seconda parte del 2022, per poi contrarsi più nettamente nel primo semestre del 2023». La contrazione è stata importante, pari a un «-26,8 per cento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente».

La decisione della Bce di aumentare i tassi di interesse ha cambiato volto anche alla tipologia di mutuo richiesta. Ancora gli analisti di Bankitalia sulla dinamica sarda: «Il differenziale di costo tra contratti a tasso fisso e variabile, negativo nel biennio precedente, era divenuto positivo nel corso del 2022, favorendo l’incremento delle nuove erogazioni a tasso variabile a oltre la metà del totale alla fine dell’anno». Poi l'inversione di tendenza: «Nel secondo trimestre del 2023 il differenziale è tornato a essere negativo, sospingendo la quota di nuovi mutui a tasso fisso a quasi il 90 per cento, valore di poco inferiore alla media del periodo 2020-21».

Sul mercato immobiliare ha poi pesato negativamente un ulteriore elemento, tutto interno al sistema bancario, hanno annotato ancora gli analisti: «All’indebolimento della domanda di denaro da parte delle famiglie, conseguente al rialzo dei tassi di interesse, si è associato un inasprimento dei criteri di offerta da parte degli intermediari». In buona sostanza, gli istituti di credito hanno reso più onerose «le condizioni praticate sui mutui». Una scelta, questa, che ha riguardato due aspetti su tutti: «I margini applicati alla clientela e la percentuale finanziata, ovvero il rapporto tra il valore del prestito e quello dell’immobile a garanzia».

E se il risultato finale di questo mix si è tradotto nella decelerazione sull'accesso al credito per l'acquisto di una casa, a guadagnarci sono stati per ora i proprietari degli immobili: dall'anno scorso, il valore delle case è tornato a salire. Dopo il +0,7 per cento del 2022, questo 2023 si chiuderà con un rialzo del 2 per cento.