A Olbia una casa in vendita a 3mila euro al metro quadrato può valere molto meno sul mercato. È quanto emerge da un'analisi dell'agenzia immobiliare Brili-Brilas. Lo studio mette a confronto le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate, relative al primo semestre 2026, con i prezzi chiesti negli annunci pubblicati a settembre su Immobiliare.it e Idealista.it.

Ne risulta una distanza netta tra ciò che i venditori si aspettano di incassare e i valori di riferimento. Il tema va oltre Olbia e riguarda l'intero mercato sardo, dove convivono domanda residenziale, investimenti e turismo.

Secondo lo studio, se nelle principali zone urbane della città i valori centrali OMI per le abitazioni civili in stato normale vanno all'incirca da 1.400 a 1.925 euro al metro quadrato, negli annunci le richieste arrivano invece spesso a 2.300-3.000 euro.

Da considerare che i prezzi sui portali sono le richieste iniziali dei venditori, non le cifre a cui si chiudono le compravendite e non tutta la differenza va quindi letta come sopravvalutazione. Resta però concreto il rischio di scambiare il prezzo desiderato per quello che il mercato è disposto a pagare.

Lo studio richiama anche la responsabilità degli agenti immobiliari. Una stima troppo ottimistica, fatta solo per ottenere l'incarico, rischia di ottenere l'effetto contrario: case invendute per mesi, ribassi successivi e acquirenti che perdono interesse.

Il valore delle case in città va poi tenuto distinto da quello delle seconde case sulla costa. Un appartamento in centro a Olbia non si può valutare prendendo come riferimento una villa a Porto Rotondo o in Costa Smeralda. Lo stesso vale per il resto dell'isola, dove città, paesi dell'interno e località balneari seguono dinamiche diverse. Posizione, stato di manutenzione, efficienza energetica, qualità costruttiva e domanda reale vanno valutati caso per caso.

In zona Viale Aldo Moro a Olbia, ad esempio, la differenza tra i valori centrali OMI delle abitazioni in stato normale e quelle in stato ottimo arriva al 23,4%. A Olbia Ovest è del 18,4%.

«Questi scostamenti non rappresentano automaticamente il divario tra nuovo e usato, ma dimostrano l'importanza dello stato conservativo e delle caratteristiche qualitative nella valutazione immobiliare», sottolineano dall'agenzia. «Un'abitazione costruita diversi decenni fa, magari bisognosa di interventi di riqualificazione energetica, non può essere equiparata senza adeguate verifiche a un edificio di nuova costruzione».

A livello nazionale il mercato sembra diventare più selettivo. Secondo l'Istat, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 4% su base annua, contro il 2,6% di Sud e Isole. Le case nuove sono aumentate del 5%, quelle esistenti del 3,7%.

Partendo da questi dati, Brili-Brilas ipotizza per Olbia una crescita nominale media dei valori tra l'1% e il 3% nel 2027. È uno scenario indicativo, non una previsione ufficiale, e potrà variare molto tra quartieri, tipologie e qualità degli immobili.

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