Salva Casa landet auch auf Sardinien: strengere Regeln für Studio-Apartments

Mit Vorbehalten und Anpassungen wird die Salva Casa auch auf Sardinien anwendbar. Ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung in den Buras tritt das vom Regionalrat am 12. Juni verabschiedete Gesetz in Kraft, das die „Neuordnung und Koordinierung der regionalen Bau- und Stadtplanungsvorschriften mit dringenden Bestimmungen zur Vereinfachung der Stadtplanung und des Bauwesens gemäß Gesetzesdekret Nr. 69 vom 29. Mai 2024, umgewandelt mit Änderungen in Gesetz Nr. 105 vom 24. Juli 2024“, vorsieht. Eine „selektive“ Umsetzung. Einerseits bleibt die neue nationale Regelung zur Bewohnbarkeit und Nutzungsänderung von Gebäuden außerhalb des Inselbereichs, und die Regelung zur Mindesthöhe wird teilweise übernommen. Andererseits werden die Regeln zur Kontrolle der Stadtplanung und der Bautätigkeit (Regionalgesetz 23/1985) angepasst, um sie mit den durch die Salva Casa eingeführten Vereinfachungen einheitlicher zu gestalten.

Interventionsbereiche

Die Salva Casa sieht die Möglichkeit vor, drei Arten von Mängeln mit unterschiedlichem Schweregrad zu beheben. Erstens: Formale Mängel, die sich aus Unsicherheiten bei der Auslegung der geltenden Gesetzgebung hinsichtlich des Nachweises der Rechtmäßigkeit der Immobilie ergeben. Zweitens: Innere Mängel (die innerhalb bestimmter Parameter zulässigen Bautoleranzen, siehe nächste Seite), die den Nachweis der Rechtmäßigkeit erschwerten. Drittens: Teilmäßige Mängel und wesentliche Abweichungen, die bisher aufgrund der strengen Doppelkonformitätsregeln nicht behoben werden konnten und nun für diese Kategorie vereinfacht wurden. Generell gilt es, ein Datum im Auge zu behalten: den 24. Mai 2025. Bei Bau- und Ausführungstoleranzen können alle innerhalb dieser Frist ausgeführten, nicht konformen Arbeiten berichtigt werden. Bei schwerwiegenden Mängeln sieht das sardische Recht prozentuale Unterschiede in der Klassifizierung der Mängel vor, die auf dem jeweiligen Zeitraum basieren.

Doppelte Compliance

Eine der wichtigsten Neuerungen von Salva Casa ist die Änderung der doppelten Konformitätspflicht. Um Eingriffe zu regulieren, die teilweise nicht den bei der Gemeinde hinterlegten Titeln entsprechen oder wesentliche Abweichungen aufweisen, ist es nicht mehr erforderlich, sowohl zum Zeitpunkt des Baus als auch zum Zeitpunkt der Antragstellung die städtebaulichen und baurechtlichen Vorschriften einzuhalten. Es ist nun möglich, die Baugenehmigung zu erhalten und die beglaubigte Mitteilung über den Beginn der Arbeiten (Scia) zur Regulierung vorzulegen, wenn festgestellt wird, dass der Eingriff den zum Zeitpunkt der Antragstellung geltenden städtebaulichen Vorschriften und den zum Zeitpunkt der Durchführung geltenden Bauvorschriften entspricht. Das sardische Umsetzungsgesetz hat neue Parameter zur Definition der Art der Unregelmäßigkeit eingeführt. Eine wesentliche Abweichung liegt vor, wenn „Änderungen der beabsichtigten Nutzung eine Abweichung von den städtebaulichen Standards mit sich bringen“. Auch wenn im Vergleich zum genehmigten Projekt erhebliche Volumen- oder Flächenzunahmen festgestellt werden, gilt dies als bestätigt. Auf Sardinien ist eine wesentliche Abweichung nun eine „Erhöhung des Hubraums oder der überdachten Fläche um mehr als 20 % (nur für am 24. Mai 2024 bestehende Gebäude und um 10 % in allen anderen Fällen“. Dieselbe Kategorie gilt, wenn sich der Abstand zu anderen Gebäuden, Grundstücksgrenzen und Straßen für am 24. Mai 2024 bestehende Gebäude um mehr als 20 % – und in allen anderen Fällen um 10 % – verringert. Teilweise Nichtübereinstimmungen hingegen „bedeuten Abweichungen, die die für wesentliche Abweichungen vorgesehenen Grenzen nicht erreichen“. Diese haben jedoch eine Obergrenze, ab der von „völliger Nichtübereinstimmung“ die Rede ist, wenn die im Projekt angegebenen Grenzen um 30 % (Arbeiten bis zum 24. Mai 2024) und 20 % in allen anderen Fällen überschritten werden. Der Bauzeitpunkt wird durch Dokumente nachgewiesen, die den rechtmäßigen Status belegen (Katasterinformationen der Erstinstallation oder andere Dokumente wie Fotos, kartografische Auszüge, Archivdokumente oder andere öffentliche oder private Urkunden). Ist dies nicht möglich, bescheinigt der zuständige Techniker das Baudatum mit seiner eigenen Erklärung und unter seiner eigenen Verantwortung. Die Baugenehmigung wird vom One-Stop-Building-Desk erteilt. Das Amt kann die Erteilung der Genehmigung von der Durchführung der zur Einhaltung der Sicherheitsanforderungen erforderlichen Maßnahmen abhängig machen.

Zugänglichkeit und Höhen

Das sardische Gesetz hat die neuen Anforderungen an die Bewohnbarkeit von Studio-Apartments nicht übernommen. Während das nationale Gesetz dies Immobilien mit einer Mindestfläche von 20 Quadratmetern (mit einer Toleranz von 2 %) zuspricht, erlaubt das sardische Gesetz keine Unterschreitung von 28 Quadratmetern. Was die Mindesthöhe der Wohnräume betrifft, hat der Regionalrat jedoch für Gebäude, die bis zum 24. Mai 2024 gebaut werden, 2,40 Meter festgelegt, für spätere Baujahre beträgt sie 2,70 Meter. Das nationale Gesetz sieht in jedem Fall 2,40 Meter vor.

Die Sanktionen

Das neue System führt auch die „Besteuerung von Missbrauch“ ein, mit Änderungen der zu zahlenden Strafen für die Erfüllung der Regularisierung. Für die Erteilung der Baugenehmigung oder der Scia in Sanatorien wird die Geldbuße differenziert, je nachdem, ob die durchgeführten Arbeiten doppelt konform sind oder nicht. Bei teilweiser Nichteinhaltung der Baugenehmigung oder wesentlichen Abweichungen wird ein Betrag in Höhe des Doppelten der Baugebühr fällig oder, im Falle der Unentgeltlichkeit gemäß dem Gesetz, ein Betrag in Höhe der Baugebühr zuzüglich 20 % (entfällt im Falle doppelter Einhaltung). Bei fehlender Scia oder teilweiser Nichteinhaltung entspricht der Betrag dem Doppelten der Erhöhung des Marktwerts der Immobilie, in Höhe von mindestens 1.032 Euro und höchstens 10.328 Euro. Oder in Höhe von mindestens 516 Euro und höchstens 5.164 Euro, wenn die Arbeiten doppelt konform sind. Sofern gesetzlich Mindest- und Höchstwerte vorgegeben sind, müssen sich die zuständigen Stellen in der Praxis an den Vorgaben des Ministeriums orientieren und den jeweiligen Einzelfall prüfen.

Enrico Fresu

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