Cagliari, Boom bei Kurzzeitvermietungen: 57 % derjenigen, die nach einem dauerhaften Zuhause suchen, haben Schwierigkeiten, eines zu finden.

In Cagliari erlebt die Kurzzeitvermietung einen Boom, wodurch das historische Zentrum zunehmend leerer wird und Platz für Touristen entsteht . Besonders die Viertel Marina, Stampace und Castello sind von diesem Phänomen betroffen; dort berichten die Menschen von steigenden Preisen und Schwierigkeiten bei der Suche nach Langzeitmietwohnungen.

Dies ist das Ergebnis einer kürzlich in der wissenschaftlichen Zeitschrift „Frontiers“ veröffentlichten stadtsoziologischen Studie.

Die Studie, die von einem Forscherteam der Universitäten Salento, Catania und Cagliari durchgeführt wurde, trägt den Titel „Jenseits der Gentrifizierung : Städtische Mieten und grundlegende Lebensqualität in südeuropäischen Mittelstädten“ und vergleicht Wohnungsmarktentwicklungen und -trends der letzten Jahre in Cagliari, Lecce und Catania.

Zu den hervorgehobenen Prozessen zählt vor allem die „Transformation“ des historischen Zentrums: Es dient zunehmend als Schaufenster für Besucher und immer weniger als Zuhause für die dort lebenden Menschen . Dieser Wandel ist auch auf den Boom der Kurzzeitvermietung zurückzuführen, da immer mehr Wohnhäuser in Pensionen oder Ferienwohnungen umgewandelt werden.

Die Studie stellt fest, dass die demografischen Daten in Cagliari zeigen, dass historische Viertel zwischen 1991 und 2011 eine lange Phase der Entvölkerung erlebten, gefolgt im letzten Jahrzehnt von einer teilweisen Stabilisierung oder einem leichten Bevölkerungswachstum, das häufig mit der Zuwanderung von Ausländern und temporären oder diskontinuierlichen Wohnformen zusammenhängt. Viertel wie Marina und Stampace sind in letzter Zeit gewachsen, was jedoch nicht einer vollständigen Wiederherstellung ihrer traditionellen Wohnfunktion entspricht; vielmehr spiegelt es eine selektive funktionale Umwandlung wider, die mit Restaurants, Beherbergungsbetrieben und auf Tourismus und Freizeit ausgerichteten Gewerbebetrieben verbunden ist.

Diese Entwicklung ist auch den alteingesessenen Einwohnern nicht entgangen. 74,8 % der befragten Einwohner von Cagliari gaben an, einen Anstieg von Kurzzeitvermietungen in ihrer Nachbarschaft bemerkt zu haben . Darüber hinaus berichteten 86,3 % von steigenden Mieten und Preisen in ihrer Gegend, und 57,8 % bestätigten, Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche zu haben.

Die Studie hebt hervor, dass die Touristenzahlen und Übernachtungen in Cagliari seit Anfang der 2000er-Jahre stetig gestiegen sind, mit einer deutlichen Beschleunigung im letzten Jahrzehnt und einer raschen Erholung nach der Pandemie. Besonders bemerkenswert ist der überproportionale Anstieg der Übernachtungen im Vergleich zu den Ankünften, der die Festigung der Stadt als vollwertiges Touristenziel belegt. Infolgedessen, so die Forscher weiter, hat sich das Unterkunftsangebot erweitert, insbesondere im Nicht-Hotel-Sektor, der direkt auf den Immobilienbestand in den zentralen Vierteln zurückgreift und den Wettbewerb zwischen Dauerwohnsitzen und temporären Unterkünften verschärft. Im Jahr 2022 entfielen über 71 % der touristischen Einrichtungen in Cagliari, etwa 40 % der Betten und über 35 % der Gesamtkapazität auf privat vermietete Unterkünfte; im Jahr 2023 entfielen 39,2 % der normalisierten Immobilientransaktionen auf Sardinien insgesamt auf die Gemeinde. Die relative Stabilität der Langzeitmieten in zentralen Vierteln seit 2008 ist plausibel auf den Rückzug von Immobilien zurückzuführen, die für Kurzzeitvermietungen bestimmt waren: kein Zeichen für einen nachlassenden Marktdruck, sondern vielmehr die Folge des Ausscheidens der besten Objekte aus dem Wohnungsmarkt.

Und dann sind da noch die Preise. Nach der Krise von 2008, so die Studie, sanken die Kaufpreise, während die Mieten zwischen 2004 und 2023 stetig stiegen. Geht man davon aus, dass Mieter etwa 30 % ihres Einkommens für die Miete aufwenden, konnte sich ein festangestellter Arbeitnehmer im Jahr 2004 im historischen Zentrum durchschnittlich 32 bis 35 Quadratmeter leisten, 2013 waren es bereits 21 bis 24 und 2023 26 bis 30 Quadratmeter. Doch die teilweise Erholung hat das Niveau von vor zwanzig Jahren noch nicht wieder erreicht.

Vor allem aufgrund der Kosten, aber nicht nur, hat das Zentrum von Cagliari im Laufe der Zeit Einwohner verloren, die in die Randgebiete und vor allem ins Hinterland gezogen sind: Die Gemeinde, so betont die Studie weiter, ist von 204.237 Einwohnern im Jahr 1991 auf 149.092 im Jahr 2021 gesunken (-27 %), während die Gemeinden in der Umgebung an Bevölkerung zugenommen haben: Sestu +70,7 %, Capoterra +41,4 %, Uta +37,3 %, Quartucciu +34,5 %, Sinnai +32,4 %.

Wissenschaftler gehen davon aus, dass all diese Veränderungen nicht auf die klassische „Gentrifizierung“ zurückzuführen sind – also die fortschreitende Verdrängung von Bewohnern aus der Arbeiterklasse durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten, insbesondere im Stadtzentrum –, sondern vielmehr auf den Faktor „städtische Miete“. Im Wesentlichen ergibt sich der Wert von Immobilien heute im Vergleich zu früher aus der veränderten Nutzung und nicht aus der Art der Mieter . Das Ergebnis ist eine Stadt, die an Wert gewinnt und attraktiver wird, aber – die Kehrseite der Medaille – Gefahr läuft, für diejenigen, die dort leben oder sich für einen längeren oder dauerhaften Aufenthalt entscheiden, weniger lebenswert zu werden.