Salva Casa auf Sardinien: zwischen regulatorischer Vereinfachung und Wiederbelebung des Bauerbes
Jeder Eingriff in das Bestehende stößt auf eine vielschichtige Bürokratie und einen fragmentierten Regelungsrahmen.
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Die Wohnqualität bestehender Gebäude zu steigern, kleine Baufehler zu regulieren und den Immobilienmarkt flüssiger zu gestalten: Dies sind die zentralen Themen der Wohnungsbaupolitik, die in den letzten Jahren gemeinsam zwischen Staat und Regionen das Gesicht des italienischen Bauerbes neu gestaltet hat.
Auf Sardinien offenbart der Vergleich zweier Schlüsselinstrumente – der Piano Casa und der neuen Salva Casa – zwei unterschiedliche, sich jedoch teilweise ergänzende Visionen der Stadtentwicklung und der Verwaltung des Bestehenden.
Einerseits wurde ein zehnjähriger Regulierungsrahmen mit Ausnahmeregelungen und Anreizen geschaffen, um dem Wohnungsbedarf gerecht zu werden und die Sanierung von Gebäuden anzuregen. Andererseits wurde ein erst kürzlich erlassenes nationales Dekret verabschiedet, das gegen die in der bebauten Umwelt weit verbreiteten Mikrounregelmäßigkeiten vorgeht, indem es die Verfahren vereinfacht und den Marktzugang erleichtert.
Der Kontext ist klar: 80 % des sardischen (und italienischen) Bauerbes wurden vor den 1990er Jahren errichtet, oft ohne aktuelle Kriterien für Sicherheit, Nachhaltigkeit und formale Dokumentation . Dennoch kollidiert jeder Eingriff in den Bestand mit einer vielschichtigen Bürokratie und einem fragmentierten Regulierungsrahmen, in dem sich nationale und regionale Vorschriften oft überschneiden oder widersprechen. Das gemeinsame Ziel ist nur eines: die Umwandlung von Bausubstanz in Ressource.
Der 2008 mit dem Gesetzesdekret 112 ins Leben gerufene Wohnungsbauplan verfolgte ein klares Ziel: die Erweiterung und Sanierung des bestehenden Gebäudebestands zu fördern, auch unter Abweichung von den städtebaulichen Instrumenten, um dem wachsenden Wohnungsbedarf gerecht zu werden. Auf Sardinien kam er erstmals 2009 mit dem Regionalgesetz 4 zur Anwendung. Es führte außerordentliche Bestimmungen für die Sanierung des bestehenden Gebäudebestands durch Anpassungs-, Erweiterungs- und Wiederherstellungsmaßnahmen ein und sah zudem eine Reihe von Volumenanreizen (bis zu 30 %, in einigen Fällen um weitere 30 %) im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung der Gebäude vor.
Es ist die Zeit der Erweiterungen und kontinuierlichen Anpassungen. Die Regionalgesetze 8 von 2015, 1 von 2017 und schließlich 1 von 2021 versuchen, den Rahmen zu rationalisieren und führen detailliertere Regeln für die Sanierung von Dachböden, Kellern, Erdgeschossen und sogar abnehmbaren Strukturen für die touristische Nutzung ein. Es ist aber auch die Zeit der Berufungen: Das Verfassungsgericht greift mehrfach ein, schränkt den Umfang der Ausnahmen ein und zieht die Grenzen des Erlaubten neu.
Bis heute wurde der Wohnungsbauplan durch das Regionalgesetz 9 von 2023 aktualisiert , durch das Regionalgesetz 17 von 2023 und durch einige Urteile des Verfassungsgerichts von 2024 geändert, und einige in den Artikeln 123 bis 130 aufgeführte Bestimmungen bleiben in Kraft. Dabei handelt es sich beispielsweise um Vorschriften, die auf die funktionale Wiederherstellung und Verbesserung des Bestehenden abzielen, ohne die Volumina wesentlich zu verändern: Der Wohnungsbauplan ist kein Instrument der Erweiterung mehr, sondern ein Mittel zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des bebauten Gebiets.
Mit dem Dekret „Salva Casa“, das als Gesetz 105/2024 auf nationaler Ebene eingeführt wurde, ändert sich der Ansatz. Es geht hier nicht mehr darum, Anreize für mehr Bauraum zu schaffen, sondern darum, Eigentümern die Arbeit mit kleinen Baufehlern zu erleichtern, die zwar die Stabilität der Gebäude nicht beeinträchtigen, aber deren Marktfähigkeit oder den Zugang zu Steuervergünstigungen verhindern.
„Es handelt sich um eine Regel des gesunden Menschenverstands, wie sie von einigen Akteuren der Branche definiert wurde: Sie erhöht die Toleranzschwellen für geringfügige Abweichungen (wie etwa kleine Abweichungen bei Höhe, Entfernung, Volumen oder überdachter Fläche), lässt Ausnahmen aus Gründen der Nutzbarkeit zu und klärt die Spielräume, innerhalb derer eingegriffen werden kann, ohne Sanktionen oder Abrissverpflichtungen zu riskieren“, erklärt Ingenieurin Sarah Orrù.
Es handelt sich nicht um eine Entschuldigung, es lohnt sich, dies zu wiederholen. Doch die Salva Casa greift dort ein, wo die regulatorische Starrheit zu einer Blockade geführt hat: Immobilien, die formal nicht konform, aber baulich in Ordnung sind, werden oft aufgrund von Designmängeln oder Dokumentenmängeln blockiert. Und in einer Region wie Sardinien, wo der Immobilienmarkt oft mit geerbten Häusern, Zweitwohnungen und kleinen Eingriffen verbunden ist, die nicht immer korrekt registriert sind, können die Auswirkungen erheblich sein.
Bei genauerem Hinsehen reagieren Piano Casa und Salva Casa auf zwei unterschiedliche, sich jedoch ergänzende Bedürfnisse. Ersteres zielt auf die Quantität und Qualität des Wohnens ab und fördert Erweiterungen und Sanierungen in einer Phase der Stagnation im Bausektor. Letzteres setzt auf Legalität und Vereinfachung und versucht, bestehende Immobilien voll nutzbar (und marktfähig) zu machen.
Beide bewegen sich jedoch im Rahmen einer Strategie, die – endlich – die zentrale Bedeutung des bestehenden Erbes in der Raumordnung und Wirtschaftspolitik anzuerkennen scheint. Und die Zukunft könnte diese Vision festigen.
Die Leitlinien des italienischen Wohnungsbauplans, der im Haushaltsplan 2025 (Staatsgesetz Nr. 207 vom 30. Dezember 2024) vorgesehen ist, werden bis Ende Juni 2025 erwartet : ein umfassenderes nationales Projekt, das darauf abzielt, öffentlichen Wohnungsbau, Stadterneuerung und regulatorische Vereinfachung unter direkter Beteiligung der Regionen zu integrieren.
