La caccia è aperta. L’intelligenza artificiale si affianca alle immagini satellitari di ultima generazione per scovare migliaia di immobili “fantasma” mai registrati al Catasto o che non hanno mai avuto un aggiornamento del proprio valore dopo importanti interventi di riqualificazione energetica ed edilizia. Un esercito di proprietari per anni nascosti al Fisco, su cui ora il grande occhio digitale dal cielo dello Stato verrà puntato. 

Si cambia

Entro la fine del 2026 l’Agenzia delle Entrate punta a inviare circa 20mila lettere di compliance ai proprietari di fabbricati completamente assenti dalle banche dati immobiliari. È uno dei risultati più concreti del lavoro di ricognizione avviato nei mesi scorsi per fare emergere costruzioni, ampliamenti e porzioni di immobili che non risultano correttamente dichiarati.

L’operazione rientra nel più ampio programma di aggiornamento degli archivi catastali delineato dal Documento programmatico di finanza pubblica. L’obiettivo è individuare le cosiddette anomalie catastali e invitare i contribuenti a verificare la propria posizione, procedendo eventualmente alla regolarizzazione.

Il lavoro di mappatura è stato condotto anche attraverso l’utilizzo di strumenti tecnologici avanzati. In particolare, l’amministrazione finanziaria sta confrontando la cartografia catastale con le immagini aeree del territorio, le cosiddette ortofoto, disponibili grazie ai dati messi a disposizione dall’Agenzia per le erogazioni in agricoltura. Il confronto permette di individuare edifici o porzioni di edifici che risultano visibili nelle immagini ma che non trovano corrispondenza nelle banche dati catastali.

Nuove tecnologie

È in questa fase che può entrare in gioco anche l’intelligenza artificiale, utilizzata per supportare la lettura e l’interpretazione delle immagini e per selezionare le situazioni che presentano possibili anomalie. Una volta individuato il caso sospetto, spetta agli uffici dell’amministrazione finanziaria effettuare le verifiche e gli approfondimenti necessari.

La ricognizione del territorio nazionale è ormai a uno stadio avanzato. Secondo quanto riportato nel Dpfp, le attività sono state completate in 95 province e avviate in altre quattro. Complessivamente, la copertura ha raggiunto il 96% del territorio italiano. L’intero Paese dovrebbe essere sottoposto a questa attività di controllo entro la fine dell’anno.

Il primo effetto concreto della mappatura sarà dunque l’invio delle lettere di compliance. La prima tranche, pari a circa 20mila comunicazioni, sarà indirizzata ai casi considerati più evidenti: fabbricati che risultano interamente non dichiarati al Catasto. Ma l’attività di controllo non si limiterà agli edifici completamente sconosciuti agli archivi.

Nel mirino

Nel mirino possono finire anche situazioni più circoscritte: un piano aggiunto e mai registrato, un ampliamento dell’abitazione, un box, un deposito o un’altra pertinenza non risultante dalla documentazione catastale. In tutti questi casi la presenza di una costruzione o di una modifica rilevata dalle immagini aeree può far scattare un approfondimento.

La nuova campagna si inserisce inoltre in un’attività di controllo già avviata sul patrimonio immobiliare interessato dai bonus edilizi. Anche in questo caso l’obiettivo è verificare che gli interventi realizzati siano stati accompagnati, quando necessario, dal corretto aggiornamento della situazione catastale.

Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate circa 21.600 lettere di invito alla compliance catastale relative ad altrettanti immobili interessati da interventi di efficienza energetica o di miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche a partire dal 2019.

La campagna sui fabbricati interessati dai bonus è partita già all’inizio del 2025 e sembra avere prodotto risultati anche al di là delle contestazioni dirette dell’amministrazione. È il cosiddetto “effetto alone”: la prospettiva di controlli più intensi ha spinto una parte dei proprietari a verificare spontaneamente la propria posizione e a presentare eventuali variazioni catastali.

Nel corso del 2025 sono state così presentate dichiarazioni di variazione catastale spontanee relative a circa 70mila immobili per i quali erano stati utilizzati bonus edilizi. Il dato rappresenta un aumento del 25% rispetto all’anno precedente.

La strategia dell’amministrazione appare quindi articolata su due fronti: da una parte l’individuazione automatizzata delle anomalie attraverso il confronto tra banche dati, cartografia e immagini aeree; dall’altra l’invio di comunicazioni ai contribuenti per favorire la regolarizzazione prima dell’eventuale avvio di attività di controllo più incisive.

Burocrazia

La ricezione di una lettera, tuttavia, non significa automaticamente che sia stato accertato un abuso edilizio o un’irregolarità fiscale. L’immagine aerea segnala una possibile discrepanza che deve essere verificata. Un fabbricato apparentemente assente dal Catasto potrebbe, per esempio, essere già correttamente registrato con modalità non immediatamente riconoscibili dal sistema di confronto.

Per questo, davanti a una comunicazione dell’Agenzia, sarà fondamentale verificare la situazione effettiva dell’immobile attraverso visure, planimetrie catastali, documentazione storica e titoli edilizi. Catasto e urbanistica, infatti, restano ambiti distinti: un aggiornamento catastale non sana automaticamente un’eventuale difformità edilizia.

Con il completamento della mappatura nazionale e l’avvio delle prime migliaia di comunicazioni, il sistema di controllo entra dunque in una fase nuova. Il patrimonio immobiliare italiano viene passato al setaccio con strumenti sempre più sofisticati e il margine per le posizioni non aggiornate tende a ridursi. Per i proprietari, la possibilità di controllare e regolarizzare spontaneamente la propria situazione può diventare il modo più semplice per evitare che una discrepanza individuata dalle nuove tecnologie si trasformi, in seguito, in un accertamento vero e proprio.

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