Ипотечные кредиты, процентные ставки выросли более чем вдвое за два года. И нет никаких признаков спада

Процентные ставки по жилищным кредитам продолжают расти. За два года стоимость денег выросла более чем вдвое, и на горизонте нет никаких признаков ее снижения. Динамика носит международный характер, но она также оказывает сильное влияние на бюджеты сардинских семей, которые из-за повышений приостановили покупку недвижимости.

Последствия высоких цен на ипотеку на острове описаны в ноябрьском отчете, в котором Центральный банк Италии обновил тенденции региональной экономики , а также выявил временную отрицательную тенденцию в доступе к кредитам для покупки дома.

Стоимость денег начала расти по всей Европе начиная со второй половины 2021 года, когда Европейский центральный банк повысил ставки для контроля над инфляцией. До этого процентная ставка колебалась в пределах 1 процента, что делало кредиты у банков выгодными. Счета на руках, даже в случае тридцатилетней ипотеки, сумма, подлежащая возврату, была почти идентична сумме, запрошенной в кредит. Это был так называемый феномен «свободных денег».

В декабре 2021 года произошел окончательный поворот: год закончился с Taeg, или общей стоимостью кредита, на уровне 1,92 базисных пункта. Двенадцать месяцев спустя, в декабре 2022 года, это же значение достигло 3,46 процента, что соответствует дальнейшему увеличению на 1,54 процента.

Всплеск продолжался неудержимо даже в первом квартале 2023 года: в марте годовая процентная ставка по ипотечным кредитам составляла 4,16. Это означало +2,24 пункта за пятнадцать месяцев. И это еще не все: последний опрос июня 2023 года, вновь содержащийся в отчете Банка Италии, принес с собой еще одну корректировку, пусть и минимальную: годовая процентная ставка за первое полугодие на уровне 4,23 процента, что соответствует +0,07 с марта. , тогда как в среднесрочной перспективе рост составил 2,31 процента.

Очевидно, что проблема заключается в семьях, которые должны платить ипотеку с плавающей ставкой каждый месяц, что было очень удобно с 2010 года и в течение следующих десяти лет, когда ЕЦБ снизил процентные ставки, а затем сохранил их постоянными с течением времени. «Свободные деньги» появились после великого американского ипотечного кризиса, рецессии, которая не заставила себя долго ждать и дала о себе знать в Европе, и на которую ЕЦБ отреагировал печатанием денег и, следовательно, обращением гораздо большего количества денег.

Однако при этом создаются условия для роста инфляции, которая является фактором нестабильности экономики и поэтому должна держаться под контролем. Европейский центральный банк отреагировал на рост цен, запустив противоположный механизм доступа к кредитам : стоимость денег была увеличена, чтобы подтолкнуть семьи тратить меньше. Более того, только за счет обращения меньшего количества денег потребление может снизиться до такой степени, что это приведет к замедлению роста цен.

Сосредоточив эти рассуждения на динамике доступа к кредитам на острове, Bankitalia таким образом реконструировал региональную картину. "Поток новых ипотечных кредитов, - пишется в отчете, - начал сокращаться примерно на 3 процента во второй половине 2022 года, а затем еще более резко сократился в первой половине 2023 года". Сокращение было значительным, составив "-26,8 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года".

Решение ЕЦБ повысить процентные ставки также изменило тип запрашиваемой ипотеки. Аналитики Bankitalia снова о динамике Сардинии: «Разница в стоимости контрактов с фиксированной и плавающей ставкой, отрицательная в предыдущие два года, стала положительной в течение 2022 года, что благоприятствует увеличению новых выплат по плавающей ставке до более чем половины от общего объема в конце года. год." Затем произошел разворот тенденции: «Во втором квартале 2023 года дифференциал снова стал отрицательным, в результате чего доля новых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой выросла почти до 90 процентов, что немного ниже, чем в среднем за период 2020–2021 годов».

Еще один элемент, полностью внутренний для банковской системы, также оказал негативное влияние на рынок недвижимости , отмечают аналитики: «Ослабление спроса на деньги со стороны семей вслед за ростом процентных ставок было связано с ужесточением предложения критерии посредников». По сути, кредитные организации ужесточили «условия ипотеки». Этот выбор включал прежде всего два аспекта: «Наценка, применяемая к клиентам, и финансируемый процент, или соотношение между стоимостью кредита и стоимостью имущества в качестве залога».

И если окончательный результат этого сочетания привел к замедлению доступа к кредитам на покупку дома, то на данный момент в выигрыше оказались владельцы недвижимости: с прошлого года стоимость домов снова начала расти. После +0,7 процента в 2022 году, 2023 год завершится ростом на 2 процента.