Повышение пригодности существующих зданий для проживания, упорядочение небольших неровностей застройки и обеспечение большей гибкости рынка недвижимости — вот основные направления жилищной политики, которая в последние годы осуществляется государством и регионами и направлена на изменение облика итальянского строительного наследия.

На Сардинии сравнение двух ключевых инструментов — Piano Casa и нового Salva Casa — выявляет два различных, но отчасти взаимодополняющих видения городского развития и управления существующим.

С одной стороны, десятилетняя нормативная база, состоящая из изъятий и стимулов, созданная для удовлетворения жилищных потребностей и стимулирования реконструкции зданий. С другой стороны, совсем недавний национальный указ, который вмешивается в микронеправильности, распространенные в застроенной среде, упрощая процедуры и облегчая доступ к рынку.

Контекст ясен: 80% сардинского (и итальянского) архитектурного наследия было построено до 1990-х годов, часто при отсутствии обновленных критериев безопасности, устойчивости и официальной документации . Тем не менее, каждое вмешательство в существующую систему сталкивается с многослойной бюрократией и фрагментированной нормативной базой, где национальные и региональные правила часто пересекаются или противоречат друг другу. Общая цель только одна: превратить построенное из балласта в ресурс.

Родившийся в 2008 году с декретом-законом 112, План дома имел четкую цель: содействовать расширению и реконструкции существующего фонда зданий, даже в ущерб инструментам городского планирования, чтобы реагировать на растущую потребность в жилье. В Сардинии первое применение произошло в 2009 году с региональным законом 4, который ввел чрезвычайные положения о реконструкции существующего фонда зданий путем адаптации, расширения и восстановления, также предусматривая ряд объемных стимулов (до 30% и более, в некоторых случаях увеличенных еще на 30%), связанных с энергетической переквалификацией зданий.

Это сезон расширений и постоянных корректировок. Региональные законы 8 от 2015 года, 1 от 2017 года и, наконец, 1 от 2021 года пытаются рационализировать структуру, вводя более подробные правила по восстановлению чердаков, подвалов, первых этажей и даже съемных конструкций для туристического использования. Но это также сезон апелляций: Конституционный суд вмешивается несколько раз, ограничивая объем исключений и перерисовывая границы того, что разрешено.

На сегодняшний день План жилищного строительства был обновлен в соответствии с Региональным законом 9 от 2023 года , изменен Региональным законом 17 от 2023 года и некоторыми постановлениями Конституционного суда 2024 года, и некоторые положения, изложенные в статьях 123–130, остаются в силе. Это правила, направленные, например, на функциональное восстановление и улучшение существующего, без существенного изменения объемов: План жилищного строительства больше не является инструментом расширения, а устройством для упорядоченного содержания застроенной территории.

С принятием на национальном уровне Декрета Salva Casa, который стал Законом 105/2024, подход меняется. Здесь речь идет уже не о стимулировании новой кубатуры, а об упрощении жизни владельцев, имеющих дело с небольшими неровностями в строительстве, которые, не ставя под угрозу устойчивость зданий, блокируют их рыночную привлекательность или доступ к налоговым бонусам.

«Это правило «здравого смысла», как его определили некоторые операторы в секторе: оно повышает пороговые значения допустимых отклонений для незначительных отклонений (таких как небольшие отклонения по высоте, расстоянию, объему или площади покрытия), допускает исключения в целях удобства использования и разъясняет пределы, в пределах которых можно вмешиваться, не подвергаясь санкциям или обязательствам по сносу», — объясняет инженер Сара Орру.

Это не прощение, это стоит повторить. Но Salva Casa вмешивается там, где нормативная жесткость создала блок: объекты, которые формально не соответствуют, но структурно в порядке, часто блокируются из-за придирок в дизайне или недостатков документов. А в таком регионе, как Сардиния, где рынок недвижимости часто связан с унаследованными домами, вторыми домами и небольшими вмешательствами, которые не всегда правильно зарегистрированы, влияние может быть значительным.

Если присмотреться, Piano Casa и Salva Casa отвечают двум разным, но взаимодополняющим потребностям. Первый действовал на количество и качество жизни, способствуя расширению и реконструкции в фазе стагнации в строительном секторе. Второй работает над законностью и упрощением, пытаясь сделать существующую недвижимость полностью пригодной для использования (и рыночного использования).

«Оба, однако, движутся в рамках стратегии, которая, наконец, как будто признает центральное место существующего наследия в территориальном планировании и экономической политике. И будущее может закрепить это видение».

Ожидается, что к концу июня 2025 года будут приняты руководящие принципы Итальянского плана жилищного строительства, предусмотренные бюджетным планом на 2025 год (Государственный закон № 207 от 30 декабря 2024 года) : более широкий национальный проект, направленный на интеграцию государственного жилья, городской реконструкции и упрощение регулирования при непосредственном участии регионов.

© Riproduzione riservata