提高现有建筑的宜居性、规范小型建筑不规则性以及使房地产市场更加流动：这些是住房政策的核心问题，近年来，国家和地区正在重新设计意大利建筑遗产的面貌。

在撒丁岛，两种主要建筑——Piano Casa 和新 Salva Casa——之间的比较揭示了两种截然不同但部分互补的城市发展和现有管理愿景。

一方面，为满足住房需求并刺激建筑重建，我们制定了为期十年的监管框架，其中包括豁免和激励措施。另一方面，我们最近颁布了一项国家法令，旨在干预建筑环境中普遍存在的细微违规行为，简化程序并促进市场准入。

背景显而易见：撒丁岛（以及意大利）80%的建筑遗产建于20世纪90年代之前，通常缺乏最新的安全、可持续性和正式文献标准。然而，每一次对现有建筑的干预都会与层级森严的官僚机构和碎片化的监管框架发生冲突，国家和地区规则往往相互重叠或相互矛盾。共同目标只有一个：将建筑从压舱物转化为资源。

住房规划诞生于2008年的第112号法令，其目标明确：即使在不违背城市规划工具的情况下，也要促进现有建筑的扩建和重建，以应对日益增长的住房需求。撒丁岛的首个应用案例是2009年的第4号区域法，该法引入了特殊条款，通过改造、扩建和恢复措施对现有建筑进行重建，并规定了一系列与建筑能源效率提升相关的体量激励措施（最高可达30%，某些情况下甚至会进一步增加30%）。

现在是法律扩展和持续调整的时期。 2015年第8号区域法、2017年第1号区域法以及最终的2021年第1号区域法试图使框架更加合理，引入了关于恢复阁楼、地下室、底层甚至可拆卸建筑用于旅游用途的更详细规则。但这也是上诉的时期：宪法法院多次介入，限制豁免范围，并重新划定允许范围的界限。

迄今为止，住房规划已根据2023年第9号区域法进行更新，并经2023年第17号区域法和2024年宪法法院的部分裁决进行了修订，其中第123至130条中的部分规定仍然有效。这些规定旨在例如在不显著改变现有建筑体量的情况下，对现有建筑进行功能恢复和改进：住房规划不再是扩张的工具，而是有序维护已建成区域的一种手段。

随着《房屋保护法令》（Salva Casa Decree，即第105/2024号法律）在全国范围内实施，处理方式发生了变化。我们不再讨论如何激励新增建筑容量，而是简化业主处理建筑小瑕疵的流程。这些瑕疵在不影响建筑稳定性的同时，也阻碍了建筑的市场化或税收优惠。

“这是一条‘常识性’规则，正如业内一些运营商所定义的那样：它提高了对细微差异（例如高度、距离、体积或覆盖面积的小偏差）的容忍阈值，允许出于可用性目的的例外情况，并明确了在不产生制裁或拆除义务的情况下可以进行干预的幅度”，工程师 Sarah Orrù 解释道。

这不是赦免，这一点值得重申。但 Salva Casa 的介入，恰恰是监管僵化导致房屋被封堵的地方：那些形式上不合规但结构上完好的房产，通常由于设计上的争议或文件上的缺陷而被封堵。在撒丁岛这样的地区，房地产市场通常与继承的房屋、第二套住房以及一些并非总是正确登记的小型干预措施联系在一起，其影响可能非常巨大。

仔细观察，你会发现Piano Casa和Salva Casa回应了两种不同却又互补的需求。第一种需求关注居住的数量和质量，在建筑行业停滞的时期推动扩建和重建。第二种需求关注合法性和简化，努力使现有房产充分可用（并具有市场竞争力）。

“然而，两者最终都采取了相同的战略，该战略似乎承认了现有遗产在区域规划和经济政策中的核心地位。未来可能会巩固这一愿景。”

2025 年预算计划（2024 年 12 月 30 日第 207 号国家法律）设想的意大利住房计划指导方针预计将于 2025 年 6 月底出台：这是一项更广泛的国家项目，旨在整合公共住房、城市复兴和监管简化，并直接由各地区参与。

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