卡利亚里短期租赁市场蓬勃发展，历史中心地带的新居民纷纷搬离，为游客腾出空间。这种现象对滨海区、斯坦帕切区和卡斯特罗区的影响尤为显著，据报道，这些地区的房价上涨，长期租赁房源也变得难以寻觅。

这是最近发表在科学期刊《前沿》上的一项城市社会学研究得出的结论。

这项研究由萨伦托大学、卡塔尼亚大学和卡利亚里大学的研究团队进行，题为“超越绅士化：南欧中等城市的城市租金和基本宜居性”，比较了卡利亚里、莱切和卡塔尼亚近年来住房的转型和趋势。

在众多被提及的进程中，首当其冲的是历史中心的“转型”：它越来越像一个“展示橱窗”，吸引游客，而越来越不像是当地居民的“家” 。这种变化也源于短期租赁的蓬勃发展，越来越多的住宅被改造成民宿或度假屋。

该研究指出，在卡利亚里，人口统计数据显示，1991年至2011年间，历史街区经历了长期的人口流失，随后在过去十年中出现了部分稳定或略微的人口增长，这通常与外国居民的定居以及临时或非连续性居住形式有关。像Marina和Stampace这样的街区近年来有所增长，但这并不意味着它们完全恢复了传统的居住功能；相反，这反映出一种选择性的功能转变，与面向旅游和休闲的餐饮、住宿设施和商业活动相关。

这种变化并没有逃过长期居民的眼睛。在接受采访的卡利亚里居民中，74.8%的人表示他们注意到所在社区的短期租赁房源有所增加。此外，86.3%的人反映所在地区的租金和物价上涨， 57.8%的人表示他们很难找到合适的出租房。

该研究进一步指出，自2000年代初以来，卡利亚里的游客到访量和过夜住宿量稳步增长，并在过去十年中显著加速，疫情后迅速复苏。尤其值得注意的是，过夜住宿量的增长速度超过了到访量的增长速度，这表明卡利亚里已发展成为一个成熟的旅游目的地。研究人员继续指出，因此，住宿供应量有所增加，尤其是在非酒店领域，这些住宿直接利用了中心街区的房地产资源，加剧了长期居住和短期住宿之间的竞争。2022年，私人租赁住宿占卡利亚里旅游设施的71%以上，床位约占40%，总容量超过35%；2023年，该市的房地产交易量占撒丁岛整体正常化房地产交易量的39.2%。自 2008 年以来，中心城区长期租赁市场的相对稳定很可能归因于用于短期租赁的房产的撤出：这并非市场压力缓解的迹象，而是优质房源退出住宅市场的结果。

此外，还有价格因素。研究指出，2008年金融危机后，房价下跌，而租金在2004年至2023年间稳步上涨。假设租房者将收入的30%左右用于支付房租，那么2004年，一名正式员工在历史中心平均可以负担32-35平方米的住房，到2013年上升到21-24平方米，到2023年则上升到26-30平方米。但目前的复苏程度尚未恢复到20年前的水平。

正是由于成本问题，但也不全是其他原因，卡利亚里市中心的居民随着时间的推移而流失，他们搬到了郊区，尤其是内陆地区：研究进一步强调，该市的人口从 1991 年的 204,237 人下降到 2021 年的 149,092 人（-27%），而周边地区的市镇人口却有所增长：塞斯图 +70.7%，卡波特拉 +41.4%，乌塔 +37.3%，夸尔图丘 +34.5%，辛奈 +32.4%。

学者们认为，所有这些转变并非源于传统的“中产阶级化”（即城市居民，尤其是市中心居民中，工人阶级居民逐渐被富裕阶层取代），而是源于“城市租金”因素。本质上，如今与过去相比，房产价值的来源在于其用途的改变，而非租户类型的变化。其结果是，城市价值提升，更具吸引力，但另一方面，对于那些居住于此或选择长期或永久居住于此的人来说，城市宜居性却可能降低。

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