在奥尔比亚，一套售价为每平方米3000欧元的房屋，其市场价值可能远低于此。这是Brili-Brilas房地产经纪公司的一项分析得出的结论。该研究对比了意大利税务局房地产市场观察站（OMI）提供的2026年上半年房价数据，以及Immobiliare.it和Idealista.it网站上9月份发布的房源挂牌价格。

结果是，卖家的预期收益与参考价格之间存在明显差距。这个问题不仅限于奥尔比亚，而是关乎整个撒丁岛市场，因为住宅需求、投资和旅游业在这里并存。

根据这项研究，虽然在城市的主要城区，正常情况下民用住宅的中心 OMI 值约为每平方米 1400 至 1925 欧元，但在广告中，要价往往达到每平方米 2300 至 3000 欧元。

请注意，平台上的价格是卖家的初始要价，而非最终成交价，因此并非所有差价都意味着价格过高。然而，仍然存在将卖家期望价格误认为市场实际支付价格的风险。

该研究还强调了房地产经纪人的责任。为了保住饭碗而做出过于乐观的估价，可能会适得其反：房屋滞销数月，随后降价，买家失去兴趣。

城市住宅的价值必须与沿海度假屋的价值区分开来。奥尔比亚市中心的一套公寓的价值不能与波尔图罗通多或翡翠海岸的别墅相提并论。岛上其他地区的情况也类似，城市、内陆城镇和海滨度假胜地的发展规律各不相同。地理位置、房屋状况、能源效率、建筑质量和实际需求都必须根据具体情况进行评估。

例如，在奥尔比亚的阿尔多·莫罗大道地区，普通房屋和优良房屋的中心 OMI 值之间的差异为 23.4%。在奥尔比亚西部，这一差异为 18.4%。

该机构强调：“这些差异并不一定代表新房和二手房之间的差距，但它们表明了房屋的维护状况和质量特征在房产估值中的重要性。一栋几十年前建造的房屋，可能需要进行节能改造，如果没有经过充分的检查，就不能与新建房屋相提并论。”

从全国范围来看，市场似乎变得更加挑剔。根据意大利国家统计局（Istat）的数据，2026年第二季度，意大利全国房价同比增长4%，而南部和岛屿地区的房价涨幅为2.6%。新建住宅价格上涨5%，二手房价格上涨3.7%。

根据这些数据，Brili-Brilas 预测奥尔比亚的房价在 2027 年的平均名义增长率将在 1% 到 3% 之间。这只是一个参考情景，并非官方预测，实际增长率可能会因社区、房产类型和质量的不同而有很大差异。

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