Comprare o affittare? In molte città la rata del mutuo costa meno del canone. Fondamentale nella scelta un piccolo dettaglio, la disponibilità di un anticipo che consente con più facilità di acquistare. Questo è quello che emerge da uno studio di “Idealista” , uno dei più importanti portali immobiliari italiani, relativo al terzo trimestre 2026.
A Cagliari per un bilocale servono 47.400 euro per comprare e 3.100 per affittare, con una rata di 619 euro contro un canone di 785.
La stima parte dai prezzi richiesti, ridotti del margine di trattativa, per approssimare il prezzo effettivo di vendita: 139.000 euro per un bilocale. Si ipotizza un mutuo pari all’80% del prezzo, della durata di 30 anni, a un tasso medio del 3,49%. Il costo iniziale dell’acquisto comprende il 20% di anticipo e il 7,5% di oneri accessori (imposte, notaio, agenzia, spese del mutuo). Per l’affitto si considerano quattro mensilità: tre di deposito cauzionale, che si recupera a fine contratto, ma va comunque anticipato e una di provvigione all’agenzia.
Lo schema si ripete su tutti i tagli. Per un monolocale sono necessari 28.900 euro per comprare e 2.600 per affittare, con una rata di 377 euro contro un canone di 662. Per un trilocale si passa a 48.800 euro contro 4.000, con 636 euro di rata e 1.012 di canone. Per un quadrilocale, 58.800 euro contro 4.800, con 767 euro di rata e 1.203 di canone. In ogni caso la rata è inferiore al canone, ma la distanza tra i due costi iniziali resta molto ampia.
Rispetto a cinque anni fa, però, il vantaggio della rata si è ridotto. A settembre 2021, con il tasso medio dei nuovi mutui all'1,4%, la rata di un bilocale era di 316 euro, circa la metà del canone dello stesso periodo (619 euro). Da allora la rata è cresciuta del 58% e il canone del 37%: oggi la rata resta più bassa, ma equivale a quasi il 60% del canone.
Nelle grandi città il quadro cambia sensibilmente. A Milano, per un bilocale, sono necessari 81.200 euro per comprare e 4.700 per affittare, e la rata (1.059 euro) è vicina al canone (1.178). A Roma servono 64.700 euro contro 4.500, con 844 euro di rata e 1.118 di canone; a Firenze 65.900 euro contro 4.400, con 860 e 1.105 euro. Bologna richiede 55.800 euro per l’acquisto e 3.300 per la locazione, con 728 euro di rata e 829 di canone; Napoli 40.200 e 3.200 euro, con 524 e 797 euro. Torino è la più accessibile tra le grandi città: 29.600 euro per comprare, 2.700 per affittare, con una rata di 387 euro e un canone di 683.
Sui 110 capoluoghi la rata di un bilocale risulta inferiore al canone in 105 casi. Le 5 eccezioni sono: Bolzano (rata di 1.132 euro contro un canone di 853), Venezia (1.007 contro 998), Trento (730 contro 700), Rimini (678 contro 640) e Verbania (580 contro 565).
